Analysis of Housing Projects and Condominium Developments
in the Next Five Years
1. การลงทุนโครงการบ้านจัดสรร
หากมีการพิจารณาตัวเลขการจดทะเบียนของโครงการ
บ้านจัดสรร ในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา สัดส่วนของตัวเลขการ
จดทะเบียนมีจำนวนลดลงเรื่อยๆ ซึ่งเปรียบเทียบกับสัดส่วนการ
จดทะเบียนของคอนโดมิเนียม ในมุมมองส่วนตัวคิดว่าปัจจัยที่ส่งผล
ทำให้สัดส่วนตัวเลขจดทะเบียนบ้านจัดสรรลดน้อยลง มาจากสาเหตุ
ดังนี้
1) การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรม
ของผู้บริโภค โดยผู้ที่ซื้อบ้านต้องการ
ความสะดวกในการเดินทางมากขึ้น
เนื่องจากเบื่อการจราจรที่ติดขัด
2) ภาวะราคาน้ำมัน ซึ่งจะเห็น
ได้ว่าในระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมา ราคา
น้ำมันมีการปรับตัวสูงขึ้นมาก ทำให้
ค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงขึ้นตามไป
ด้วย ดังนั้น ผู้คนที่อาศัยอยู่พื้นที่ไกลๆ
จึงหันมาสนใจซื้อคอนโดฯ มากขึ้น
3) การพัฒนาสาธารณูปโภค
ของทางภาครัฐ เช่น รถไฟใต้ดิน และ
รถไฟฟ้า BTS จึงทำให้เกิดการพัฒนา
โครงการคอนโดมิเนียมบริเวณแนว
รถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้น
4) ขนาดครัวเรือนในกรุงเทพ-
มหานครและปริมณฑล มีขนาดเล็กลง
เนื่องจากสมาชิกภายในครอบครัวมี
การแยกย้ายออกมาอยู่ต่างหากเพิ่มขึ้น
โดยให้ความสนใจในเรื่องของคอนโดฯ
มากกว่าบ้านเดี่ยว เนื่องจากการดูแล
รักษาทำได้ง่ายกว่า
5) การขอกู้สินเชื่อกับธนาคาร
เพื่อจัดทำโครงการที่อยู่อาศัย เนื่องจาก
กฎระเบียบในการให้สินเชื่อของธนาคาร
มีความเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะ
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายเล็ก
16
GHBHomeCenter.com
มักจะประสบปัญหาด้านการขอสินเชื่อ
กับธนาคารเพื่อนำมาซื้อที่ดินในการ
พัฒนาและขาย จึงทำให้ผู้ประกอบการ
รายเล็กที่เคยจัดทำโครงการบ้านเดี่ยว
มีจำนวนลดน้อยลง ประกอบกับข้อ
กฎหมายจัดสรรต่างๆ ก็เข้มงวดมากขึ้น
ตามลำดับ
จ า ก ข้อ มูล ข อ ง ศูน ย์ข้อ มูล
อสังหาริมทรัพย์ ในระยะ 2 เดือนแรก
ของปี 2553 จะเห็นได้ว่าสัดส่วนตัวเลข
ของการโอนบ้านจัดสรรมีจำนวนลดลง
ขณะที่สัดส่วนตัวเลขทั้งหมดของการ
โอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ทั้งโครงการ
ใหม่และเก่าอยู่ที่ 42% บ้านเดี่ยว 26%
ทาวน์เฮ้าส์ 18% ที่เหลือจะเป็นอาคาร
พาณิชย์ และบ้านแฝด เห็นได้ชัดว่า
ตัวเลขคอนโดฯ สูงกว่าบ้านเดี่ยว
ดังนั้น ปัจจัยที่เกิดขึ้นทั้งหมด
อาจทำให้โครงการบ้านจัดสรรมีจำนวน
ลดลง แต่อย่างไรก็ตามบริษัทขนาด
กลาง และขนาดใหญ่ ในปัจจุบันต่างก็
มียอดขายที่ดีขึ้น เพราะว่าผู้บริโภคโดย
ส่วนใหญ่ก็ยังมีความต้องการบ้านเดี่ยว
ที่มีพื้นที่ว่าง เพื่อทำสวนและสนาม
สำหรับให้ลูกหลานเล่น และในขณะที่
ปริมาณตลาดบ้านเดี่ยวลดลงไป แต่
ผู้บริโภคยังมีความต้องการอยู่ จึงหัน
ไปซื้อกับผู้ประกอบการรายกลางและ
รายใหญ่ ดังนั้น ผู้ประกอบการที่ยังทำ
โครงการบ้านเดี่ยว ก็ยังสามารถขาย
ได้ดี
1.1 ในระยะเวลาอีก 5 ปี
ข้างหน้า ธุรกิจบ้านจัดสรรจะเป็น
อย่างไร
การวิเคราะห์ทิศทางการตลาด
สำหรับธุรกิจบ้านจัดสรร คาดว่าจะยัง
คงมีอยู่ และจะมีการขยายตัวกลับขึ้น
มาอีก ทั้งนี้ อันเนื่องมาจากโครงการ
ก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งเป็น
แนวพื้นที่ที่เหมาะต่อการทำธุรกิจบ้าน
จัดสรร โดยเฉพาะการจัดทำโครงการ
บ้านเดี่ยว
1.2 แนวโน้มสำหรับธุรกิจ
บ้านจัดสรร
แนวโน้มธุรกิจบ้านจัดสรรใน
ส่วนที่มีเพิ่มขึ้น น่าจะเป็นโครงการ
บ้านจัดสรรขนาดเล็ก เนื่องจาก เมื่อ
10 ปีที่แล้ว โครงการขนาดที่มีมูลค่า
เกิน 100 ล้านบาท มีจำนวนมาก
ซึ่งเป็นโครงการที่มีการจัดซื้อที่ดินไว้
จำนวนมาก แล้วนำมาพัฒนาและ
ขยายทีละส่วน โดยบริษัทสามารถ
จะทำกำไรได้ ก็มาจากที่ดินในส่วนที่
อยู่ข้างในลึกๆ และตั้งราคาขายไม่แพง
มากนัก ดังจะเห็นได้ว่าสมัยก่อน
ผู้ประกอบการจัดทำโครงการขนาด
ใหญ่ แต่เนื่องจากในปัจจุบันผู้ประกอบ
การยังติดขัดปัญหาในเรื่องของการ
ขอสินเชื่อ และข้อกฎหมายจัดสรร
ที่มีความเข้มงวดขึ้น ทำให้การจัดทำ
โครงการบ้านจัดสรรในปัจจุบันและ
อนาคต มีขนาดที่เล็กลง โดยเริ่มจาก
พัฒนาพื้นที่ขนาด 30 - 40 ไร่ ใหญ่สุด
ก็ประมาณ 80 - 90 ไร่ ทั้งนี้ หากมีการ
พัฒนาโครงการจัดสรรที่มีพื้นที่เกิน 100
ไร่ต่อโครงการ ก็จะต้องดำเนินเรื่องให้
ผ่านสิ่งแวดล้อมก่อน จึงจะดำเนินการ
ได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการจะต้องหา
แนวทางและรูปแบบในการพัฒนา
โครงการ คือ
1. ใ น อ น า ค ต รูป แ บ บ ข อ ง
โครงการบ้านจัดสรรคงมีขนาดพื้นที่
ไม่ใหญ่มากนัก
2. ก า ร เ น้น เ รื่อ ง ข อ ง พื้น ที่
ส่วนกลางไม่ว่าจะเป็นการจัดทำซุ้ม
บริเวณทางเข้าโครงการ สโมสร สถา-
ปัตยกรรม ความหรูหรา บรรยากาศ
ความร่มรื่นเหมือนรีสอร์ท เพื่อสร้าง
ความประทับใจให้กับลูกค้า
3. ส่วนประกอบของรูปแบบ
บ้าน ในอนาคตผู้ประกอบการจะต้อง
คำนึงถึงประโยชน์ในการใช้สอยพื้นที่
ภายในบ้าน บ้านที่มีผู้สูงอายุ เพราะ
จำนวนของประชากรจะเพิ่มขึ้นเป็น
ลำดับ ดังนั้น ในอีกระยะเวลา 10 - 15
ปีข้างหน้า บ้านจะต้องมีห้องสำหรับ
ผู้ใหญ่ มีห้องน้ำที่ปลอดภัย สะดวก
การปรับเปลี่ยนส่วนประกอบของ
ห้องคนรับใช้จะน้อยลงไป เพราะแต่
ก่อนบ้านระดับราคา 4 - 6 ล้านบาท
จะต้องมีห้องสำหรับคนรับใช้ด้วย
ด้านเทคโนโลยีที่นำมาใช้ในการ
ก่อสร้างหลักๆ จะเป็นระบบการ
ก่อสร้างสำเร็จรูป
วารสาร
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ | 17
ghbank.co.th
จุดที่เล็กสุดแล้ว การพัฒนาโครงการ
คอนโดฯ จะเน้นในเรื่องของทำเลที่ตั้ง
เป็นหลัก เช่น ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า
ร้านสะดวกซื้อ มีสิ่งอำนวยความสะดวก
ครบครัน ภายในระยะเวลาต่อไปอีก
5 ปีข้างหน้า มีความเห็นว่าทำเลที่ตั้ง
ยังคงเป็นปัจจัยหลัก แต่ข้อที่ควรระวัง
เนื่องจากรถไฟฟ้ามีการขยายตัวออกไป
ทางชานเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีอยู่ 2 สาย
และคาดว่าอีก 5 - 7 ปีข้างหน้า จะมี
การก่อสร้างอีกหลายสาย โดยจะเป็น
การเปิดพื้นที่บริเวณรอบนอกเพิ่มมากขึ้น
และสามารถที่จะทำการก่อสร้างอาคาร
ชุดได้ ที่ผ่านมาคิดว่าธุรกิจคอนโดฯ มี
การปรับตัวค่อนข้างมาก แต่ในอนาคต
คิดว่าการปรับตัวในเรื่องของราคาน่าจะ
ชะลอตัวลง เนื่องจากผู้บริโภคมีทาง
เลือกเพิ่มขึ้น เช่น อยู่บริเวณสถานี
อ่อนนุช อาจจะเลยไปอีกประมาณ 2 - 3
สถานี ใช้เวลาเพิ่มเพียง 10 นาที
ก็สามารถที่จะซื้อคอนโดฯ ที่มีราคาถูก
กว่า หรือในจำนวนเงินเท่ากันอาจจะได้
คอนโดฯ ที่มีพื้นที่เพิ่มขึ้น ด้วยเหตุนี้
อัตราการเพิ่มของจำนวนคอนโดฯ ใน
เมือง อาจทำให้อัตราการเพิ่มของราคา
ชะลอตัวลงได้ แต่อย่างไรก็ตามคอนโดฯ
ในเมืองที่คุณภาพดีๆ ยังมีความต้องการ
ของตลาดสูง จึงยังคงมีโอกาสที่จะปรับ
เพิ่มราคาได้อีก
2.2 ผลกระทบของการจัดทำ
คอนโดมิเนียม หรืออาคารชุดขนาด
ใหญ่
สำหรับเรื่องข้อกำหนดกฎหมาย
ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเกี่ยวกับ
สิ่งแวดล้อม EIA หรือ HIA การวิเคราะห์
เรื่องผลกระทบของสุขภาพ ยังคง
เป็นปัจจัยให้การลงทุนระหว่างการซื้อ
ที่ก่อสร้างจนถึงขาย อาจจะต้องใช้ระยะ
ซื้อคอนโดมิเนียม ด้วยเหตุผล 3 ประการ
คือ
1) ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
2) ซื้อเพื่อการลงทุน เพราะ
ถือว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นการ
ลงทุนชนิดหนึ่ง
3) ซื้อเพื่อการเก็งกำไร
โดยเหตุผลประการที่ 1 - 2
คาดว่าจะมีอยู่จำนวนมาก ส่วนประการ
ที่ 3 พอมีอยู่บ้าง แต่ไม่มากนัก เพราะ
เป็นส่วนที่ทำให้เกิดฟองสบู่
2.1 แนวโน้มของคอนโดมิเนียม
ในอดีตที่ผ่านมา การก่อสร้าง
คอนโดฯ อาจจะเป็นห้องชุดขนาดใหญ่
3 - 4 ห้องนอน แต่ในปัจจุบันมีการปรับ
พื้นที่ลดลง 20 ตารางเมตร และคิดว่าถึง
ในอดีตที่ผ่านมาจนปัจจุบันและ
อนาคต ผมคิดว่าผู้ที่ซื้อบ้านเดี่ยว หรือ
ทาวน์เฮ้าส์ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวจะเป็น
ผู้ที่ซื้ออยู่จริง ในส่วนของการซื้อเพื่อการ
เก็งกำไร หรือเพื่อลงทุนมีจำนวนน้อย
มาก ทั้งนี้ เนื่องจากบ้านเดี่ยวหากไม่มี
คนอยู่อาศัยจะทำให้บ้านทรุดโทรมเร็ว
จากเหตุผลที่กล่าวมาทั้งหมด คาดว่าจะ
เป็นแนวโน้มของธุรกิจบ้านจัดสรร ในอีก
5 ปี ข้างหน้า
2. การลงทุนพัฒนาโครงการ
คอนโดมิเนียม
จากสัดส่วนการเพิ่มมากขึ้นของ
คอนโดมิเนียม อันเนื่องมาจากพฤติกรรม
ของผู้บริโภคที่ต้องการร่นระยะเวลา
และค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ซึ่งสามารถ
จำแนกกลุ่มผู้บริโภคที่ให้ความสนใจจะ
18
GHBHomeCenter.com
เวลายาวนานขึ้น ดังนั้น ปัจจัยที่ส่งผล
ต่อการจัดทำธุรกิจคอนโดฯ คือ
1. ข้อกำหนดกฎหมาย
2. ต้นทุน ค่าวัสดุที่มีการ
ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนสูงขึ้นด้วย
3. ผังเมืองรวม ซึ่งอาจจะมี
การปรับแก้ภายในระยะเวลาอีก
2 - 3 ปีข้างหน้า อาจส่งผลต่อการ
พัฒนาพื้นที่ต่างๆ นอกกรุงเทพ-
มหานครอย่างไรบ้าง
ปัจจุบันคอนโดฯ ที่ขายได้ดีจะ
อยู่ระดับราคา 40,000 - 80,000 บาท
ต่อ ตร.ม. ส่วนคอนโดฯ ระดับ HI-END
ราคาจะอยู่ที่ราคาประมาณ 100,000
บาทต่อ ตร.ม. ขึ้นไป ซึ่งยังสามารถขาย
ได้แต่จำนวนลดลง ส่วนคอนโดฯ ที่เน้น
การขายให้กับชาวต่างชาติ ในช่วงระยะ
เวลา 2 ปีที่ผ่านมา ประสบปัญหา
ค่อนข้างมาก สาเหตุมาจากเศรษฐกิจ
โลกที่ชะลอตัวลดลง ปัญหาความ
วุ่นวายทางการเมืองภายในประเทศ
รวมถึงข้อกฎหมายเรื่องสัดส่วนของ
การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดร้อยละ 49
ต่อ 51 คือ ร้อยละ 49 สามารถขาย
ให้กับชาวต่างชาติ อีกร้อยละ 51 ที่
ขายให้กับคนไทย เริ่มจะประสบปัญหา
ทั้งนี้ เนื่องจากคอนโดมิเนียมมีราคาสูง
ขณะที่กำลังซื้อมีจำนวนจำกัด แต่
อย่างไรก็ตาม ผมคิดว่าหากสถานการณ์
ทางการเมืองภายในประเทศสงบ คาด
ว่าภายในระยะเวลาอีก 5 ปีข้างหน้า
ประเทศไทยมีศักยภาพสามารถที่จะ
พัฒนาประเทศเป็นศูนย์กลางเอเชีย
ได้เมื่อใด ก็จะสามารถดึงดูดความสนใจ
นักลงทุนจากต่างประเทศให้เข้ามา
ลงทุนในประเทศได้ และคาดว่ากลุ่ม
เป้าหมายนี้ให้ความสนใจซื้อคอนโดฯ
ระดับราคาสูงได้ค่อนข้างมาก และ
เมื่อมีการเปรียบเทียบราคาคอนโดฯ กับ
ประเทศสิงคโปร์แล้ว ของเราจะมีราคา
ถูกกว่าประมาณ 4 - 5 เท่า ดังนั้น
โอกาสในการปรับเพิ่มราคาของโครงการ
อาคารชุดที่มีคุณภาพดียังคงมีอยู่
3. สรุป
ธุรกิจบ้านจัดสรรจะเน้น
ตลาดภายในประเทศ มีการ
ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ส่วนตลาด
คอนโดมิเนียม ในระยะเวลาอันสั้น
ตลาดต่างประเทศอาจหายไป ขณะ
ที่ตลาดภายในประเทศยังคงมีอยู่
แต่จะได้รับผลกระทบในเรื่องของ
ราคา เพราะเมื่อใดที่มีการก่อสร้าง
รถไฟฟ้า ก็จะทำให้มีพื้นที่ในการ
พัฒนาเพิ่มมากขึ้น และส่งผลทำให้
เกิดการพัฒนาโครงการนอกเมืองที่
มีราคาถูกกว่า หรือได้พื้นที่ห้องชุด
เพิ่มมากกว่า จึงนับเป็นอีกทาง
เลือกสำหรับผู้บริโภค รวมถึง
แนวโน้มต้นทุนราคาค่าวัสดุที่เพิ่ม
ขึ้นเรื่อยๆประกอบกับการพัฒนา
รูปแบบในการออกแบบอาคารชุด
ในปัจจุบันมีความก้าวหน้ามาก
โ ด ย จ ะ เ น้น ใ น เ รื่อ ง ข อ ง พื้น ที่
ส่วนกลาง และประโยชน์การใช้สอย
พื้นที่ให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด
เนื่องจากพื้นที่จัดทำคอนโดฯ มี
ราคาสูง รวมถึงการนำเทคโนโลยี
การก่อสร้างอาคารสูงด้วยระบบ
Pre-Fab เป็นต้น
วิเคราะห์การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย
ประเภทบ้านจัดสรร และอาคารชุด ในอีก 5 ปีข้างหน้า
